敷引特約と消費者契約法10条・解説

2011-04-08にupした判例（最高裁：敷引特約（通常損耗費を含む場合） - g-note（Genmai雑記帳)）について、某サイトの解説を読みました。
消費者契約法（抽出加工あり）

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第十条
・民法〜その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
・民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの
は、無効とする。

１）通常損耗等補修特約の成立
　平成17年判決：特約内容の明確な合意を成立要件とする。
　本判決：敷引金の額の明示あり→明確に認識→明確な合意あり、としている。

２）１０条前段該当性
　「通常損耗等の補修費用は、賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常」
　原審：従って、「二重の負担」と解している。
　本判決：上記明確な合意がある以上、「補修費用が含まない」合意があるとみるべき、として、二重の負担を否定。しかし、１０条の解釈としては、上記「通常」を超えているので該当（？）

３）１０条後段該当性　敷引特約は、補修の要否やその費川の額をめぐる紛争を防止する観点から、あながち不合理なものとはいえない〜〜一定額を予定〜合理性がある。
　但し、趣旨からみて高額に過ぎる場合には、一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみるべき場合が多い（経験則）

　解説者は、本判決が、「通常損耗等の〜想定される額」に加え、「賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等」をも斟酌し、更に近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情があれば該当しないとしているため、

　総額において高額に過ぎると評価されない限り、１０条不該当となり平成17年判決を潜脱することになるとし、本例は、通常の原状回復費用から考えると高額に過ぎ、１０条により無効とすべきと書いておられました。