最高裁：自動改定特約あるとき

平成14(受)1954　賃料請求本訴，同反訴事件
平成17年03月10日　最一小判
裁判要旨抜き書き

　〜賃借人の要望〜大型スーパーストアの店舗として〜建築〜，他の用途に転用〜困難〜，３年ごとに賃料を増額する旨の特約〜，〜減額請求〜，当初の合意賃料を維持することが公平を失し信義に反するというような特段の事情の有無により〜判断すべき〜として，専ら公租公課の上昇〜賃借人の経営状態のみを参酌し〜借地借家法32条1項〜事情を参酌しないまま〜否定した原審〜違法〜

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(抽出･加工あり｡原文参照)

　〜要望に沿った建物を建築〜長期間〜賃借することを計画〜建物の位置，規模，構造等のすべてにわたり詳細な指示，要望を受け，〜協議を重ねて建物を建築し〜完成〜大型スーパーストア〜，〜他の用途に転用〜困難〜
〜ウ　賃料は３年ごとに改定〜初回〜７％〜増額〜。その後３年ごと〜最低５％以上を増額〜７％以上をめど〜公租公課，経済情勢の変動等を考慮し，双方協議の上定める〜

原審

　〜転用の困難性〜契約は〜上告人の〜経営事業のための利用に供し〜上告人が〜収益を得るとともに，被上告人も将来にわたり安定した賃料収入を得るという共同事業の一環〜借地借家法が想定〜の形態とは大きく趣を異〜
〜一般的な賃料相場や不動産価格の下落をそのまま取り入れ〜連動して〜減額〜著しく合理性を欠く〜相当ではない。〜

最高裁

　借地借家法32条1項〜は,強行法規〜賃料自動改定特約等の特約によって〜適用を排除〜できない〜
(〜昭和28年(オ)861同31年05月15日三小判〜,〜昭和54年(オ)593同56年04月20日二小判〜平成14年(受)689同15年06月12日一小判〜平成12年(受)573,574同15年10月21日三小判〜平成14年(受)852同15年10月23日一小判〜)。

〜同項〜に基づく賃料減額請求の当否〜相当賃料額を判断〜は,同項所定の諸事情(租税等の負担の増減,土地建物価格の変動その他の経済事情の変動,近傍同種の建物の賃料相場)のほか〜当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべき〜
(昭和43年(オ)439同44年09月25日一小判〜上記平成15年10月21日三小判〜上記平成15年10月23日一小判〜。

〜契約〜経緯や賃料額が決定〜経緯が上記のようなものであったとしても〜通常の建物賃貸借契約と異なるものではない。
〜諸般の事情を総合的に考慮すべき〜賃借人の経営状態など特定の要素〜で〜合意賃料を維持〜が公平を失し信義に反するというような特段の事情があるか否かをみるなどの独自の基準〜判断〜許されない〜

研修：「借地借家法」(山内鉄夫先生)で引用されていましたので読んでみました｡
研修：「借地借家法」・引用判例等