Genmai雑記帳

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賃料の相当性

 賃料の相当性については、研修:「借地借家法」(山内先生)1(借地) - g-note(Genmai雑記帳)でも詳しく扱っておられましたが、「相当性ある賃料額」 がいくらであるかと言うのは、実務的にはなかなか難しい問題のように思います。
まず増減額請求でみると(抽出・加工あり。原文参照)、
借地借家法第11条(地代等増減請求権)

〜地代等〜が、
・〜租税〜公課の増減により、
・土地の価格の上昇〜低下その他の経済事情の変動により、
・又は近傍類似の土地の地代等に比較して
 不相当となったときは〜将来に向かって〜増減を請求〜できる。ただし〜

2 〜増額〜裁判が確定〜までは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし〜確定した場合〜年1割の〜利息〜
3 〜減額〜裁判が確定〜までは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし〜確定した場合〜年1割の〜利息〜

第32条もほぼ同趣旨です。
民事調停法第24条の2(地代借賃増減請求事件の調停の前置)

 借地借家法〜第11条〜第32条の〜増減〜請求〜事件〜、まず調停の申立てをしなければならない。

 これらの法律上の考え方は、下記に記載した判例を通覧すると分かりやすいと思われますが、

 実際の数字を求めようとすると(最終的には、調停又は訴訟の中で、不動産鑑定を受けることになる流れとは思われますが)、まず、鑑定を先取りする意味では、「差額分配法」、「利回り法」、「賃貸事例比較法」、「スライド法」などがあり、より簡易な方法として、「土地残余法」、「公租公課倍率法」、「平均的活用利子率法」などがあるようですが、どれもなかなか難しくて、また、それが必ずしも「妥当額」となるかどうかと言う点でも利用しにくいように思えます。

簡易な方法としては、税務署の算定方法として、『権利金の授受がない場合』の『相当の地代』:『更地価格の6%』という基準もあるようです。
第一段階で考えるには、簡易で良いかも知れません。

研修:「借地借家法」(山内鉄夫先生)・引用判例等 - g-note(Genmai雑記帳)