最高裁:競業による契約終了

昭和44(オ)249 建物明渡請求
昭和44年10月07日 最三小判
裁判要旨抜き書き(改変あり)

1.甲が乙に〜競業しない〜を約し、その補償として乙から金銭の交付を受け、甲または第三者が競業した場合〜返還する〜契約をし、
〜一体〜契約をもつて乙が甲から店舗を賃借し、競業の場合は〜店舗を返還する〜特約をし〜
〜特約は〜借家法6条〜賃借人に不利な特約〜ではない。

2.建物を同時履行の抗弁権の行使のためにのみ占有しているにすぎず〜実際に使用収益していない者は〜不当利得の返還義務を負うものではない。

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(以下、抽出・加工あり。原文参照)

論旨は、〜店舗賃貸借契約における、第三者が2年以内に〜パチンコ店を開業したときは〜店舗を返還すべき〜特約は、賃借人に不利な特約〜無効〜と主張〜

〜しかし〜上告人は被上告人と競業〜店営業を2年間〜行なわないことを約し、その補償として〜上告人に75万円を交付〜上告人がこれに違反したときは〜返還〜とし、さらに、第三者が〜営業をした場合にも〜同一〜と〜約した〜
〜店舗賃貸借契約は、右競業禁止契約と同時に〜一体不可分のものとして締結〜特約〜されたもの〜〜

〜上告人自身に右競業禁止契約違反がなくとも、第三者が同一営業を開始し〜被上告人の意図したところが事実上達成されえなくなつた場合〜75万円の出捐もその理由がなくなるので〜返還〜とし、他方、被上告人において〜賃借〜に格別の利益もなくなるため〜契約を終了させる〜としたもの〜

このような事実関係〜においては、店舗の返還に関する前記特約は〜一定の事実の発生を条件として当然に賃貸借契約を終了させる趣旨のものではあるが、借家法〜賃借人に不利な特約とはいえず〜無効とされ〜ない〜。

特約が賃借人に不利なものかどうか〜は、〜形式的〜観察〜にとどまらず〜当事者の実質的な目的をも考察〜が〜許されない〜と解すべきではなく、本件のように競業禁止契約と結合された特殊な賃貸借契約において、上述〜趣旨〜特約は〜効力を認めても、貸借人の〜保護〜法の趣旨に反するものではない〜

〜特約は上述のとおり有効と解される〜
〜被上告人が〜店舗を明け渡すべき義務と、上告人が〜75万円を返還すべき義務とが〜同時履行の関係〜とした原判決〜是認〜でき〜75万円の支払と引換えに〜明け渡すべきものとした判断+〜支払〜までは被上告人において〜明渡につき債務不履行の責を負わない〜とした判断は、いずれも正当〜

 〜被上告人は〜賃貸借契約終了後は〜店舗を同時履行の抗弁権の行使のためにのみ占有〜、〜実際に使用収益して〜いない〜
被上告人について〜占有により賃料相当額の利得が生じていない〜上告人においてその間〜使用しえないことによる損失〜も、不当利得返還を認めるべき〜とはいえない。

研修:「借地借家法」(山内鉄夫先生)で引用されていましたので読んでみました。
研修:「借地借家法」・引用判例等